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首付25,不限购,不限售,城市未来天花

  • 来源:本站原创
  • 时间:2021/5/4 12:38:45
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这次的项目推荐,一定会引来很多质疑,甚至极不认同,很多资深相信米宅的朋友也会怀疑,米宅怎么推这儿的项目?

一是昆明的城市能级不够。

二是元的单价(带装修)已然不低。

但城市是我亲自带队考察过的,区域是我亲自分析过的,项目也是要亲自看过的。

涨幅,是看得见的。

涨幅,是确定性的。

项目,是符合可住可租可售的基本原则的。

分析昆明,必须要先去想一个问题:为什么兰州房价和西安差不多?两个城市能级也完全不一样啊。

是因为什么?

因为地形,我们可以看不起兰州,但兰州的房价高,这是事实,因为没有土地!两边是山,中间是黄河,城市没有土地。

昆明也是如此,没有土地!

如下图,昆明获取土地十分不易:

对于昆明也一样,四周是山,中间是滇池,没有土地!

没有土地,就不能像郑州西安成都等城市一样不断供地,没有土地,市场就会经常出现供小于求,市场反而更加健康。

纵观过去4年昆明主城住宅市场的供需数据,可能发现,这个市场还是很健康的,没有出现大起大落的情况,供需基本平衡。

对于一个万人口的省会城市来说,一年9万套的成交是健康的,毕竟郑州重庆杭州都是20万套的量。

1

降维打击昆明

在房产投资领域,认知鄙视链是存在的。

北上广深南京杭州合肥郑州武汉西安长沙昆明。

所以,在昆明,你能看到专业投资客已经抛弃的事情,却依然在昆明盛行。

1、新房癌。

2、买公寓。

3、买新区。

所以,

1、二手房市场不活跃,大家都在买新房,新房比二手房贵。

2、呈贡新区街上没啥人,写字楼空置,但依然火热,本地人和外地人的热选。

3、大量公寓热卖,呈贡新区孔雀镇占地亩全是公寓,1万多套这样的韭菜盘却能热销。

这是第一个城市基本面,是我们需要了解的。

在一个本地市场不活跃的城市,在一个本地人还未觉醒的城市,我们多少还是有些机会,而在非常成熟的东部南部城市,本地人足够成熟,外地人就很难收割。

在一个市场不成熟的城市中,当一个巨大的机会出现时,本地人就感觉不到。

比如,当昆明的城市核心发生转移的时候,有多少昆明本地人觉醒并捕捉到了?

2

昆明基本面

下面,我们来了解昆明的第二个基本面。

1、昆明至今不限购(门槛方便,不用落户不用找购房资格)。

2、昆明首套首付可低至20%,通常可做到25%(结清就可算首套),二套首付45%。

3、去年7月昆明出台政策,半年内不准涨价,一年最多涨6%(某些楼盘会有限价红利)。

目前,昆明库存去化周期7个月左右,略稳,但不牢固。

市场健康,杠杆好,某些楼盘应该有限价红利。

这是我们去分析昆明的第二个大前提。

下面,来说第三个前题。

3

城市发展方向

昆明北边是山、东边是山、西边是滇池,所以,城市格局只能向南发展。

在3年,昆明规划了呈贡新区,就是在昆明的南边,与主城相连,直接外溢发展,规划面积平方公里,老城中心到呈贡中心也不过20公里,距离也不算远,相比全国其它诸多新区(郑州航空港区、成都天府新区、合肥滨湖新区、重庆两江新区、天津滨海新区、西安西咸新区等),呈贡新区的规划还是相对科学的。

但由于昆明的城市能级不够,动能不足,10多年下来,呈贡的发展并不太理想,产业导入严重不足,年开通了昆明高铁站放在了呈贡,大学城也放在了呈贡,但目前昆明的商业中心、就业中心、学区还是在主城。

昆明向南发展,握手呈贡新区,这是城市发展主方向,但呈贡新区人口导入不足,呈贡并不安全,主城资源未被改变,主城还是主城。

大学城、高铁站、市政府在呈贡,但商业中心、就业中心、富人区、学区还是在主城。

昆明的北边、西边、东边必将落寞,所以,安宁不碰、高新不碰、盘龙不碰,空港不碰,呈贡大渔南边也不再碰。

基本上,昆明选筹,主城还是王道,我们要记住这第三个基本面。

4

占据的是未来城市的真正核心

盯紧主城,但如果昆明只是类似于长沙、郑州、合肥的正常发展,其实是没有什么机会的。

比如合肥,全城其实是没有洼地的。

比如郑州,全城也是没有洼地的。

价格都是价值的体现。

但在昆明,却能发现非常难得的机会,因为这儿正发生一个影响城市未来几十年发展的大事件,就是城市核心区域CBD的改变和迁移。

核心CBD的迁移,必将带动这个城市资源(人口和资金)的迁移和聚集。

10年前,郑州、成都都已经完成了城市核心CBD的迁移,但昆明今天才刚刚迎来。

这儿就是巫家坝CBD,未来的昆明真正的核心,是以前昆明机场的位置,正好是老中心外溢的第一梯队区域,承接老城,握手呈贡,方向一致,聚合为心。

1、年以前,全国重点城市中,只有两个城市的机场在城市中心区,一个是大连,一个是昆明。

2、年,昆明巫家坝机场搬迁至目前的长水机场,腾出了亩干净的土地。

3、昆明政府重点规划了该片区域,将引发昆明未来10年的就业中心、城市核心、商业中心的迁移,三个中心都将是在巫家坝CBD。

巫家坝CBD为何能引发昆明中心迁移?

1、规划亩的中央公园,世界第4大城市中心公园,媲美纽约中央公园。

2、规划最集中的写字楼、高楼、总部办公,其中米高的地标也是在此。

3、引入中铁建、中海、中交、中南、绿地、保利、招商、世茂、万科、金茂等开发商进驻,确保建设质量和水准,没有让小开发商和本地开发商拿一块土地。

4、规划4条地铁经过,目前有1号线通车,未来规划有7号、8号经过。

5、规划48所学校,28所幼儿园,11所小学,5所初中,4所高中。

区域占据的是昆明城市规划的制高点。

如上图,亩的总规,绿色部分是亩的中央公园,原来的飞机跑道定名为飞虎大道,是未来的城市核心主干道,飞虎大道和春城路交汇处是未来城市核心,米的地标也坐落于此,这个交汇处地下连接地铁1号线(已通车)和地铁8号线(沿飞虎大道)。

这儿真的会成为未来的城市核心吗?

在各个楼盘的沙盘上,已然是这个城市的真正核心:

但开发商的沙盘还是不能全信。

再来看一下政府的规划效果图:

与会展中心连成一线,直通滇池。

但真的能撼动目前昆明的商圈吗?真的能成为未来的城市核心吗?

先来看一下目前昆明的商圈都在哪儿,和巫家坝CBD的位置如何。

目前的昆明是没有真正意义上的CBD的,中心散落在主城区的南亚、万达、爱琴海、会展中心、世纪城这几个地方。

可以看出,巫家坝CBD就在各个小商圈的正中间,连接各个商圈很方便,一大块净地,亩中央公园,米地标,未来几十年,没有任何区域敢与巫家坝CBD争夺城市核心的名头。

关键是,巫家坝CBD本身就在城市中心区。

关键是,巫家坝CBD本身就处在昆明向南发展的第一梯队区域,承接老城外溢、延展新城需求。

企业愿意入驻,有钱人也愿意入住,资金也认为安全,没有人不看好,这事就成了。

最后补充一下重点:昆明很多区域限售3年,但该区域不限售!该区域不限售!该区域不限售!

5

答案已经明了

对于昆明本地人来说。

最好的自住选择生态半岛,价格2左右,这儿是已经兑现的环境和规划,也是目前的富人区。

最好的投资就是巫家坝CBD区域,规划尚未兑现,效果尚未呈现,本地人尚未觉醒,政府还在限价。

答案就是如此简单,问题是,这儿的价格合适吗?这儿的价格不算高吗?

什么决定价格?一是市场,二是政策。

目前是有限价存在的,半年不能涨,一年最多涨6%,那么,到底区域的市场如何?价格是否洼地?

多家开发商在售、有竞争、要抢客、要出货、供大于求的地方,才会出现好价格。

如果给这个地方再加上可租可住可售,那就是米宅眼中的好区域。

是什么区域?

就是短期供应量大、长期供应量小的主城区域,就是米宅眼中好的区域。

如下图,年供地最多的区域就是巫家坝CBD所在片区:

短期供应量大,有竞争,才有议价,有折扣,有洼地。

长期供应量小,规划兑现,效果呈现,形成成熟的二手房市场,可套现。

巫家坝CBD正好就是满足这几个条件。

目前区域有中海环宇城、中南云镜、中铁建西派国樾、金茂广场、万科翡翠、保利棠悦、中交金地中央公园、绿地东南亚中心在售,未来还有招商、世茂的项目入市。

都是大牌,集中入市,政府还在限价,多好的机会?

问题是,该选哪个?

1、价格

2、位置

3、产品

4、氛围

区域分解如上图所示,绿色全是公园,红色80%是商业,黄色是住宅,橙色是住宅商业混合。

区域规划了48所学校:

提醒点:

1、离公园越近越好,就也是中铁建卖到的原因。

2、离商业不亦太远,但也不亦太近,步行可达为最好。

3、离地铁越近越好,条数越多越好。

4、住宅越聚集的越好(住宅成熟速度快)。

就区域选筹来说,住宅区域的成熟速度远快于商业区域的成熟速度。

核心区北边只有中海、中交、中铁建、中南四家楼盘。

核心区南边有万科、保利、招商、世茂、绿地、金茂、中铁建七个以上的楼盘。

南边的住宅更集中,更容易形成生活氛围,不受北边的写字楼5年开发周期影响,所以,南边优于北边。

北边的中海三梯五,产品不好。

中交没有房源在售,要等下一批,区域唯一毛坯产品。

中铁建是CEO盘,单价2以上,放弃。

中南产品不错,但新开最后一栋楼面边紧临一栋米高的写字楼(景城大厦),放弃。

再来看南边区域的楼盘。

中铁建西派国樾(南部地块未开售)还是区域的CEO盘,放弃。

万科中天翡翠的位置最边缘最尴尬,与中央公园隔着两条大路,放弃。

保利棠悦是目前区域里公认的产品最差,包括装修,紧临飞虎大道,放弃。

金茂广场是两栋住宅和多户公寓的混合小区,住宅是东西向,也没啥房源了,放弃。

招商和世茂尚未入世,没办法。

锁定绿地。

如图,飞虎大道是主干道,飞虎大道右侧比左侧好,因为去公园穿越主干道是非常不爽的事情。

楼下有两个地铁站,飞虎大道上有一站:向化北站,右侧经三路上有一个地铁站:巫家坝南站。

旁边全是住宅,能形成更好的居住氛围,不杂乱,穿越两条小路就可以到达亩中央公园。

同时,项目占地较大,纯板楼,楼下无商业。

位置没问题,再来具体看项目,绿地巫家坝壹号。

项目优势:

1,地铁向化北站家门口20米。

2,层高3.05米。

3,距离中央公园米。

4,米范围内2个中小学。

5,楼间距60-米。

6,整个巫家坝得房率最高。

7,精装修,装修标准。

8,小区内部带中庭公园。

9,小区内部带泳池和健身会所。

项目在巫家坝CBD的位置:

绿地巫家坝壹号效果图:

绿地巫家坝壹号平面图:

目前团购房源楼栋:9号楼、14号楼,两栋楼左侧是飞虎大道,推荐考虑靠近小区中心的单元。

9号楼南边是一条小路,路南边是世茂的住宅项目,楼间距较大,14号楼南边是一栋公寓,靠中心园区单元无遮挡。

主力户型如下。

平方三房两卫:

平方四房两卫:

平方四房两卫:

交付标准:精装修

价格:均价元/平方

首付:最低20%

利率:首套利率上浮5%,二套上浮10%,有住宅贷款记录结清就可以算首套,有一套在还算二套

限购:昆明不限购,外省一人可买一套。

接力贷:可以接力贷,要求年龄不能高于60岁。

限售:昆明核心区域均限售,但该区域不限售,实属难得

6

最后

如何理解这个区域价值?可以对标郑州以前把燕庄机场搬迁后打造成现在的郑东CBD,可以对标成都把钢厂搬走后打造的目前的攀城钢富人区。

这样理解比较直观,昆明目前发生的变化正好是一个未来城市中心的崛起前期。

买入的该区域,类似于郑东CBD,成都高新区,广州珠江新城,南京河西奥体,长沙滨江新城。

目前昆明高层住宅的天花板还是在老城区的中心区,新房均价,最高的要到3万以上。

抛开滇池边的别墅豪宅项目,就高层住宅来说,未来的巫家坝CBD,将会成为昆明房价的天花板。目前老城的新房的价格,可以作为巫家坝CBD的第一参考价,毕竟,这儿要成为未来城市核心的。

待区域住宅用地供应完毕,二手房形成,不再受限价影响,5年以内,保守估计,2的售价,是完全可以达到的,而且,妥妥的出租。

下图为价格逻辑图,偏远的边界都已经毛坯元了,这儿可是未来的核心区。

可住、可租、可售,这是推荐本项目的前提。

有人可能注意到了,本篇文章通篇未提昆明做为泛亚高铁的概念,米宅投资理念里,大概念通常不考虑,只考虑可触手可及的事项,毕竟,投资考虑的第一要素是安全,但泛亚高铁是加分项,至少保证了在未来的时间里,昆明一直会出现在大家的新闻里。

本项目适宜人群:

1、不宜首套刚需的配置。

2、适合投资型跨城配置,不限购,不限售,可杠杆,可出租,可出售。

3、元/平的涨幅,5年为期,说大不大,说小不小,但这是可以确定的,可以预见的。

4、如果你认可,速来。

可联系米宅工作人员索取资料和具体办理,亦可实地去考察看看,区域不怕考察,项目不怕对比。

长按以下


本文编辑:佚名
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